Todo lo que debes saber sobre la Ley de Alquileres en Catalunya

Todo lo que debes saber sobre la Ley de Alquileres en Catalunya

El Parlament de Catalunya ha aprobado la Ley de Medidas Urgentes para la contención de los alquileres el día 9 de septiembre. La norma permitirá, entre otras cosas, que no congelen las rentas los propietarios que tengan unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC.

Los aspectos claves de la norma contemplan que os precios se establecerán según el índice de referencia; no afectará los contratos en vigor solo a los nuevos o a los que se renueven; se aplicará en municipios de más de 20,000 habitantes y con el mercado tensionado, es decir, cuando el aumento de los precios sea sostenido y superior a la media; las viviendas con menos de 3 años quedarán fuera de estas limitaciones y las sanciones por incumplir la ley irán de los 3.000 a los 9.000€.

Hoy, en el blog de Vecinos Felices, queremos contarte cómo es la nueva ley y los pasos a seguir para su implementación en la comunidad catalana.

¿Qué dice la ley?

  • Entrada en vigor: 22/09/2020 en general. 22/09/2023 para viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación.
  • Ámbito de aplicación:

• Arrendamientos que cumplan ambos requisitos:

  1. Arrendamientos destinados a residencia permanente del arrendatario.
  2. Vivienda arrendada situada en área declarada de mercado de vivienda tenso.

Excluidos: los arrendamientos sujetos a regímenes especiales de determinación de renta, los suscritos antes del 01/01/1995, y los VPO o sujetos a cualquier otro tipo de política pública de carácter social o asistencial.

  • Determinación de rentas iniciales:
  1. No se puede sobrepasar el precio de referencia marcado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler oficial.
  2. No se puede sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (con otros inquilinos), actualizado con el índice de garantía de competitividad aplicado de forma acumulada desde el inicio de vigencia del contrato anterior.

b.1. No se aplica este punto con relaciones de parentesco entre las partes.

b.2. No se aplica este punto si la vivienda estaba inicialmente excluida de esta ley.

  1. Si la unidad de convivencia del arrendador persona física no supera 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (7.967,73 euros anuales * 2,5 a 19.919,32 euros anuales), incluida esta renta de arrendamiento, la renta tiene como límite la renta del último contrato de arrendamiento de la vivienda, y si esta era inferior al índice de referencia, puede incrementarse hasta el precio del índice.

c.1. No se aplica si el arrendatario tiene ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya ponderado (7.967,73 euros anuales x 3,5 a 27.887,06 euros anuales).

  1. Si la vivienda tiene varios contratos de arrendamiento simultáneos (alquiler por habitaciones), la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda que se fija en esta Ley.
  2. Los contratos vigentes antes de la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por la normativa de aplicación anterior, salvo en caso de novación contractual que amplíe la duración del contrato o modifique la renta (en estos casos pasará a sujeción de las obligaciones de esta Ley).
  • Determinación precio referencia:
  1. El que determina el Índex de referencia de precios de alquiler (tramo medio), con datos referidos a la fecha de conclusión del contrato (hay que contar con una posible subida por índice de competitividad por los 5 años obligatorios del contrato)
  2. Se puede incrementar si:
  3. Si en el último año el propietario ha realizado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
  4. Condiciones para calcular el incremento por obras de mejora:
  5. En base al capital invertido en las obras de mejora.
  6. Las subvenciones o ayudas públicas para las obras de mejora no se consideran capital invertido.

III. Si las partes contratantes acuerdan, incrementar o disminuir el valor del índice de referencia atendiendo a características especiales de la vivienda, con una variación máxima del +-5%. Para ello, la vivienda debe cumplir con al menos, 3 de las siguientes características:

  1. Ascensor 2. Aparcamiento 3. Vivienda amueblada 4. Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda 5. Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea 6. Piscina comunitaria o equipamientos análogos 7. Servicios de conserjería 8. Vistas especiales
  2. El incremento por obras de mejora y el incremento por características especiales de la vivienda son INCOMPATIBLES entre sí.
  3. Todos los incrementos deben constar especificados y detallados en el contrato de arrendamiento, y se debe anexar documentación justificativa de los mismos.
  4. En caso que la renta inicial venga determinada por un contrato anterior con otros inquilinos, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al nuevo inquilino de la fecha e importe de la renta del anterior contrato, y debe justificar el establecimiento de la nueva renta, según lo estipulado en esta Ley.
  5. El inquilino, previamente con consentimiento escrito del arrendador, o una vez firmado contrato de alquiler, puede solicitar al Registro de fianzas la información de fecha e importe de la renta del contrato anterior.
  6. En caso de viviendas de nueva construcción o resultantes de gran rehabilitación, y durante los 5 años posteriores al certificado de final de obra, el límite de renta será el límite superior del índice de referencia.
  7. No se aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras.
  8. El propietario que realice obras de mejora podrá incrementar la renta sin sujeción al índice de referencia, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato (5 o 7 años según la LAU).
  9. No tienen consideración de obras de mejora las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda.
  10. En la notificación del incremento de la renta, hay que identificar y retraer los gastos que puedan figurar en el presupuesto correspondiente y que no tengan consideración de obras de mejora.
  • Actualizaciones de renta:

Sólo podrán actualizarse anualmente las rentas de acuerdo con lo estipulado en la LAU (IPC anual o índice de garantía de competitividad).

  • Gastos asumidos por el arrendatario:
  1. las partes pueden pactar que el inquilino asuma los gastos generales y de servicios individuales, de acuerdo con la LAU. En este caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe que se devenga como gastos.
  2. El arrendador debe entregar al inquilino, cada mes de enero, la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos el año anterior, y si son inferiores a los pactados, debe retrotraerle la diferencia.

El cobro por parte del arrendador, de cantidades que sobrepasen los límites establecidos por esta Ley, da derecho al inquilino de obtener restitución de las cantidades abonadas en exceso, más intereses (el interés legal del dinero +3% adicional).

  • Publicidad y oferta de arrendamiento:

En todas las ofertas de arrendamientos de vivienda con áreas con mercado de vivienda tenso, es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler, y si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada según lo estipulado en esta Ley.

El arrendatario, una vez formalizado el contrato de arrendamiento de la vivienda, o bien previamente si cuenta con la autorización escrita del arrendador, puede solicitar y obtener del órgano responsable del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas la información relativa a la fecha y el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.

  • Arrendamiento de fincas nuevas o rehabilitadas:

La presente ley entrará en vigor dentro de 3 años y durante los 5 años posteriores al certificado de final de obra, la renta no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler, excepto si la vivienda ha obtenido ayudas públicas para la ejecución de la obra.

  • Gastos generales:

Las partes pueden pactar que asuma el arrendatario los gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley.

En tal caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario.

El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, si resultan inferiores a los pactados, debe devolverle la correspondiente diferencia.

  • Municipios con mercado de vivienda tenso (transitoriamente durante un año):
  1. Badalona 2. Barberà del Vallès 3. Barcelona 4. Blanes 5. Calafell 6. Castellar del Vallès 7. Castelldefels 8. Cerdanyola del Vallès9. Cornellà de Llobregat 10. Esplugues de Llobregat 11. Figueres 12. Gavà 13. Girona 14. Granollers 15. L’Hospitalet de Llobregat 16. Igualada 17. Lleida 18. Manlleu 19. Manresa 20. Martorell 21. El Masnou 22. Mataró 23. Molins de Rei 24. Montcada i Reixac 25. Montgat 26. Olesa de Montserrat 27. Olot 28. Palafrugell 29. Pallejà 30. Pineda 31. El Prat de Llobregat 32. Premià de Mar 33. Reus 34. Ripollet 35. Rubí 36. Sabadell 37. Salou 38. Salt 39. Sant Adrià de Besòs 40. Sant Andreu de la Barca 41. Sant Boi de Llobregat 42. Sant Cugat del Vallès 43. Sant Feliu de Guíxols 44. Sant Feliu de Llobregat 45. Sant Joan Despí 46. Sant Just Desvern 47. Sant Pere de Ribes 48. Sant Vicenç dels Horts 49. Santa Coloma de Gramenet 50. Santa Perpètua de Mogoda 51. Sitges 52. Tarragona 53. Terrassa 54. Tortosa 55. El Vendrell 56. Vic 57. Viladecans 58. Vilafranca del Penedès 59. Vilanova i la Geltrú 60. Vilassar de Mar