Expertos en administración de fincas y gestión de alquileres desde 1992

No existe una tarifa fija, ya que la profesión se ejerce en régimen de libre competencia y los precios pueden variar según cada caso. 

El precio depende de varios factores: el número de viviendas, los servicios incluidos (gestión integral con contabilidad, mantenimiento y mediación de conflictos frente a una gestión básica), las instalaciones del edificio (ascensores, piscina, jardines) y la ubicación. En grandes ciudades como Barcelona el coste tiende a ser algo más alto por el coste de vida y la mayor complejidad de la gestión. Nuestra recomendación es comparar siempre varios presupuestos revisando con detalle qué servicios incluye cada uno, porque las tarifas más bajas a veces dejan fuera gestiones importantes.

El cambio lo puede proponer cualquier propietario y se decide en junta. El proceso, paso a paso:

1. Convocar la junta. La convoca habitualmente el presidente, pero también puede hacerlo el 25 % de los vecinos. Puede ser una junta extraordinaria dedicada al tema o un punto del orden del día de una junta ordinaria.
2. Tener alternativas preparadas. Conviene contar con propuestas de administradores alternativos antes de la votación para evitar un vacío de gestión. Una opción cómoda es contactar con el nuevo administrador y que sea él quien convoque y dirija la junta; la mayoría de administradores ofrecen este servicio de forma gratuita. 
3. Revisar el contrato vigente. Antes de votar conviene comprobar la duración del contrato, las condiciones de rescisión y posibles cláusulas de preaviso o penalización.
4. Votar en junta. El cambio se aprueba por mayoría. Conviene saber que en primera convocatoria se exige la mayoría de propietarios y cuotas, y en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes siempre que exista quórum mínimo, siempre representando también la mayoría de cuotas de participación.
5. Notificar al administrador saliente. Una vez tomada la decisión, se notifica por escrito al administrador saliente y se reclama la entrega de toda la documentación de la comunidad (cuentas, actas, contratos).

En Barcelona el proceso es el mismo que en el resto de España, ya que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Los conflictos más habituales en una comunidad y cómo abordarlos:

• Ruidos y molestias. Es el problema más frecuente. La solución pasa por el diálogo directo y, si persiste, por dejar constancia escrita y elevarlo al presidente o administrador para que requiera formalmente al vecino.
• Impagos de cuotas. Los recibos pendientes lastran la gestión. La vía es reclamar primero amistosamente y, si no hay respuesta, aprobar en junta la reclamación judicial (procedimiento monitorio), que permite recuperar la deuda de forma ágil.
• Falta de transparencia en las cuentas. Genera desconfianza. La solución es exigir cuentas claras y accesibles; muchos administradores ofrecen ya plataformas online donde consultar recibos, actas y contratos las 24 horas.
• Obras y derramas. Las reformas y su reparto de costes provocan tensiones. Conviene pedir varios presupuestos, presentarlos en junta y aprobar el reparto según el coeficiente de participación de cada vivienda.
• Uso indebido de zonas comunes. Se resuelve con unas normas de uso claras aprobadas en junta y, si hace falta, recogidas en los estatutos.
• Desacuerdos en las votaciones. Cuando hay bloqueos, la mediación de un administrador profesional ayuda a encauzar las decisiones conforme a la ley y a evitar impugnaciones de acuerdos.

En la mayoría de estos casos, contar con un administrador de fincas profesional facilita la mediación, aporta respaldo legal y evita que los problemas se enquisten.

El administrador es el encargado de la gestión diaria de la comunidad y sus funciones están recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las principales son:

• Gestión económica. Elaborar el presupuesto anual de gastos previsibles, llevar la contabilidad, emitir los recibos de las cuotas y controlar los impagados.
• Conservación del edificio. Velar por el buen estado de la finca, sus instalaciones y servicios comunes, y disponer las reparaciones urgentes dando cuenta después al presidente o a los propietarios.
• Coordinación de proveedores. Contratar y supervisar a las empresas de limpieza, jardinería, mantenimiento de ascensores, seguros, etc., negociando las mejores condiciones para la comunidad.
• Gestión de las juntas. Convocar las reuniones junto al presidente, asistir a ellas, redactar las actas y ejecutar los acuerdos adoptados.
• Funciones de secretario y custodia documental. En la mayoría de comunidades el administrador asume también el cargo de secretario, encargándose de guardar y poner a disposición la documentación oficial (actas, contratos, cuentas).
• Asesoramiento. Resolver las dudas legales y técnicas de los vecinos y mediar en los conflictos que surjan dentro de la comunidad.

En resumen, libera a los propietarios de la carga administrativa, legal y contable del día a día, y actúa como puente entre la comunidad, los proveedores y las administraciones.