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Derramas aprobadas antes de la compraventa | Administración de fincas en Barcelona

6 Feb, 2024

Para aquellos que viven en una comunidad de propietarios, la palabra “derrama” puede generar cierta inquietud. Las derramas suelen ser una carga económica adicional que los propietarios deben asumir para hacer frente a gastos extraordinarios en la comunidad, como reparaciones o mejoras en el edificio.

En este artículo, abordaremos cómo saber si hay derramas pendientes y quién debe pagarlas en el caso de que se aprueben antes de la compraventa de una vivienda.

¿Qué es una derrama y cómo se aprueba?

Una derrama es un importe adicional que se cobra a los propietarios de una comunidad de vecinos para financiar obras o servicios que no estaban previstos en el presupuesto inicial.

Cabe destacar que las derramas pueden ser requeridas por el presidente en casos recogidos en el artículo 10.1 de la LPH y/o aprobadas en una junta de propietarios. El número de votos requeridos para aprobar una derrama depende del tipo de obras:

Instalaciones o mejoras NO necesarias: se necesitan al menos 3/5 de los propietarios presentes que representen al menos 3/5 de las cuotas.

Obras necesarias para el adecuado mantenimiento: no requieren acuerdo previo de la junta.

 

¿Cómo averiguar si una propiedad tiene deudas pendientes por derramas?

Para determinar la existencia de posibles cargos pendientes sobre una propiedad, se recomienda solicitar un certificado corriente de pago al administrador de la comunidad o al presidente de la misma.

Este documento debe incluir información detallada sobre los cargos pendientes, como el motivo de los mismos, los importes adeudados y las fechas límite de pago, en caso de estar definidas.

Es esencial investigar la posibilidad de futuros cargos que estén siendo considerados para mejoras en el edificio, ya que esto podría impactar en las responsabilidades financieras del comprador a largo plazo.

 

¿Quién debe asumir la derrama en el contexto de una compraventa de vivienda?

En el caso de que se apruebe una derrama antes de la compraventa de una vivienda, surge la duda de quién debe hacerse cargo de dicho pago. La respuesta a esta pregunta puede variar dependiendo de las circunstancias, por lo que es conveniente tener en cuenta lo siguiente:

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.11, establece que “los gastos adicionales para sufragar mejoras ya realizadas o pendientes de realización en la propiedad serán responsabilidad de la persona que posea la propiedad en el momento en que se requiera el pago correspondiente para estas mejoras “.

Por lo tanto, quien esté a cargo de la vivienda en el momento en que la derrama debe ser pagada es el responsable de efectuar dicho pago.

 

¿Qué ocurre si la derrama se aprobó antes de la compraventa?

Si la derrama fue aprobada antes de la transacción de compra y aún no se ha liquidado, será responsabilidad del vendedor pagarla hasta la fecha de formalización de la escritura. A partir de ese momento, la obligación de pago pasa al comprador.

 

¿Qué ocurre si la aprobación de la derrama se produce después de la compraventa?

En este escenario, al convertirse en propietario después de la aprobación de la derrama, el comprador asume la responsabilidad de hacer frente a los costos relacionados con la misma.

Es esencial que el comprador esté informado sobre las condiciones y obligaciones que adquiere al comprar la propiedad.

 

¿Es obligatorio informar sobre la existencia de derramas antes de una venta?

Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el vendedor está obligado a informar al comprador sobre cualquier derrama pendiente de pago. Esta obligación está contenida en el artículo 10 de la LPH, el cual establece que el vendedor debe proporcionar al comprador una copia de la escritura de propiedad, así como de los estatutos y el reglamento interno de la comunidad de propietarios.

A través de estos documentos, el comprador puede verificar si existen derramas pendientes de liquidación. En caso de que el vendedor omita esta información, el comprador tiene el derecho de exigir el importe correspondiente a la derrama, así como los intereses y los costos judiciales asociados.

Cabe mencionar que la comunidad de propietarios puede imponer sanciones al vendedor por no informar sobre la existencia de derramas pendientes de pago, las cuales pueden llegar a alcanzar los 3.000 euros. Cumplir con esta obligación de informar sobre las contribuciones adicionales pendientes es fundamental para asegurar una transacción transparente y equitativa en el contexto de la compraventa de propiedades dentro de una comunidad de propietarios.

 

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