Pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas
Aunque la figura del administrador de fincas es muy importante dentro de una comunidad de propietarios, es también desconocida. Y esto plantea dudas sobre sus funciones y, más concretamente, sobre cómo cambiar de administrador de fincas si se da el caso. ¿Se puede hacer, cuándo y cómo?
A destacar que, en líneas generales, un administrador de fincas suele llevar las cuentas administrativas de una o varias comunidades de propietarios, organiza la comunidad, reclama posibles problemas y lleva asuntos legales y financieros de la propiedad horizontal, entre otras cuestiones.
Ahora bien, puede pasar que los vecinos estén descontentos con sus funciones, simplemente quieren cambiar su figura o bien buscan una gestión diferente de ahora en adelante y decidan cambiar el administrador de fincas. Esto es posible.
¿Qué debe hacerse para cambiar de administrador de fincas?
1.- Convocar una junta extraordinaria de vecinos para tratar este tema
Se puede realizar en cualquier momento, es decir, no hace falta esperar a la junta general ordinaria. Para realizar la junta extraordinaria es necesario:
-Que lo considere conveniente el presidente
-Que lo pidan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad y la cuarta parte de los coeficientes de participación.
2.-Incluir este punto de forma expresa en el orden del día
Es necesario que el propietario o propietarios que han planteado el cambio de administrador de fincas lo comunique para que se trate en el orden del día de la junta.
3.-Acuerdos para cambiar el administrador
Es necesario el acuerdo por mayoría simple de la junta de propietarios para el cambio de esta figura.
Se realizan dos votaciones, una corresponde al cese del anterior administrador y otra para la contratación del nuevo administrador de fincas. Luego se realiza un turno de ruegos y preguntas si precisa.
4.-Periodo de tiempo
Al acabar la junta, se dispone de 10 días para redactar el acta que confirme la decisión. El administrador saliente deberá entregar la documentación para el correcto funcionamiento de la comunidad en un plazo de 10/15 días.
5.-Analizar cuándo termina el contrato con el administrador de fincas
Según AFC, Administradores de Fincas Colegiados, los contratos de arrendamiento de servicios (que es el que se hace para contratar a un Administrador) son de duración de un año, siempre y cuando no se diga otra cosa en el contrato. El artículo 13. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, así lo establece: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.”
Si se decide cambiar antes o tras la renovación tácita, el administrador de fincas puede reclamar indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que le falta hasta completar la anualidad. Una posibilidad para evitarlo es la de convocar la junta extraordinaria cuando quede muy poco para esa fecha o en ese mismo día, o bien acordar su cese y decirle que continúe hasta completar el año, por lo que no se le indemnizará.
Si el administrador no está cumpliendo sus funciones legales o contractuales, no hace falta esperar al fin del contrato, puesto que estaría incumplimiento ese propio contrato y ello faculta a la comunidad a exigir la resolución del contrato, además de la indemnización de daños y perjuicios.
¿Es obligatorio contratar a un administrador de fincas en una comunidad?
Según el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, si es obligatorio contar con un presidente de la comunidad de propietarios, pero no hay ley que, de momento, obligue a contratar a un administrador de fincas.
De todas formas, es una figura recomendable para poder gestionar todo lo que acontece a la comunidad porque normalmente los vecinos no están familiarizados con los términos, las reglas y la ley que deben llevarse para el correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios.
Es una figura de ayuda y asesoramiento, que además agiliza los trámites que son necesarios en la comunidad.
Ventajas de contratar un administrador de fincas
- Asesoramiento en cuestiones legales
- Ahorro en determinados gastos
- Aporta una experiencia en este tema que no tienen los vecinos
- Vela por el bienestar de la comunidad
- Reclama deudas y realizan acciones judiciales cuando es necesario
- Claramente, es un beneficio para la comunidad al aportar un mantenimiento de esta
Desde Vecinos Felices aportamos una correcta gestión en la comunidad de propietarios. De manera que podéis consultar vuestras dudas sobre la manera de cambiar o contratar un administrador de fincas en el tiempo que se precise.
¡Confía en nosotros para asegurar el buen funcionamiento y la tranquilidad de tu comunidad!