Nueva Ley de Vivienda

8 Jun, 2023

Lo que debes saber sobre la nueva Ley de Vivienda

El Senado ha aprobado la nueva Ley de Vivienda, que fue ratificada en el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 y entró en vigor el 26 de mayo. Esta ley regula diversos aspectos del sector inmobiliario, con un enfoque en el alquiler de inmuebles. Incluye medidas para facilitar el acceso a la vivienda, regular los desahucios y limitar los precios del alquiler en “zonas tensionadas”.

Puntos clave de la nueva Ley de Vivienda

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Nueva definición para grandes tenedores
Límite de actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Prohibición de acuerdos entre partes contrarios a la Ley de Vivienda
Medidas de protección frente a los desahucios
Beneficios fiscales para propietarios
Recargo del IBI para viviendas vacías
Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
Aumento de la oferta de alquiler con vivienda asequible incentivada

Detalles de la nueva Ley de Vivienda

Ampliación de las Zonas Tensionadas

El Artículo 18 establece que las Administraciones competentes pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado, con el fin de orientar las actuaciones públicas en áreas con riesgo de oferta insuficiente de vivienda. La declaración de estas zonas depende de cada Comunidad Autónoma y del Ayuntamiento correspondiente.

Para declarar una zona tensionada, se debe cumplir al menos una de estas condiciones:

Costo de hipoteca/alquiler más suministros > 30% de la renta media. Ejemplo: si la renta media es de 3.000 euros, el costo de vivienda más suministros no puede superar 1.000 euros.
Incremento del precio de compra/alquiler > 3 puntos sobre el IPC en los últimos 5 años. Ejemplo: si una vivienda valía 300.000 euros en 2020, y el IPC fue del 12,9% más 3 puntos, su valor en 2023 debería ser de 347.700 euros.

Estas zonas pueden incluir desde distritos censales hasta Comunidades Autónomas completas.

Nueva Definición para Grandes Tenedores

El Artículo 3 define a los grandes tenedores como personas físicas o jurídicas con más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de superficie residencial. Este umbral puede reducirse a cinco inmuebles en zonas tensionadas, según la Comunidad Autónoma.

Grandes tenedores: Más de 5 viviendas en zonas tensionadas o más de 10 en zonas no tensionadas.
Pequeños propietarios: Menos de 5 viviendas.

Límite de Actualización Anual del Alquiler

La actualización de los alquileres no estará vinculada al IPC y se regirá así:

2023: Máximo 2%.
2024: Máximo 3%.
2025 en adelante: Creación de un nuevo índice de referencia más estable.

Para arrendadores no grandes tenedores, el incremento será el pactado entre las partes o la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, sin exceder el 3%.

Regulación del Precio de los Alquileres en Zonas Tensionadas

En las zonas tensionadas, los nuevos contratos de alquiler estarán regulados:

Pequeños propietarios: Precio del nuevo contrato igual al anterior más la actualización anual (2% en 2023, 3% en 2024).
Grandes tenedores: Según el índice de contención de precios, aún por definir.

El precio no podrá exceder la última renta vigente más la actualización. Excepciones incluyen mejoras significativas como rehabilitaciones.

Traslado de Honorarios Inmobiliarios al Casero

La ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador. El inquilino pagará solo la fianza y la garantía adicional.

Prohibición de Gastos Extras en el Alquiler

El precio del alquiler no puede incluir nuevos gastos no especificados en el contrato anterior.

Eliminación de Acuerdos Contrarios a la Ley

La ley prohíbe cláusulas que permitan no aplicar sus medidas mediante acuerdos entre partes.

Nuevas Medidas de Protección contra Desahucios

Fecha y hora obligatorias para desahucios.
Prórrogas en lanzamientos de más de 2 años.
Acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales para personas vulnerables.
Mecanismos de mediación y alternativa habitacional por las CCAA.
Uso de fondos estatales para alquiler social y realojos.

Beneficios Fiscales para Propietarios

Desde 2024, se aplicarán incentivos fiscales en el IRPF a propietarios que alquilen en zonas tensionadas:

50% de bonificación por alquilar.
60% si se rehabilita la vivienda.
70% para alquiler a jóvenes de 18-35 años.
90% si la renta inicial se reduce más de un 5% respecto al contrato anterior.

Ejemplo: Si una vivienda con alquiler de 800€/mes baja a 760€/mes, el propietario puede reducir la tributación hasta un 90%.