Pasos a seguir para constituir una comunidad de propietarios
Aunque la mayor parte de españoles viven dentro de una comunidad de propietarios, seguramente tengan la duda de cómo se forma y se constituye, y lo más importante, si es algo obligatorio. Una comunidad de propietarios es aquella entidad donde se integran los vecinos, propietarios de pisos y locales que forman parte de un edificio, así como de las viviendas unifamiliares y que está orientada a gestionar derechos y deberes de sus integrantes.
Es necesario remarcar que, dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, no se establece expresamente la obligación de constituir una comunidad de propietarios, si bien el concepto de comunidad ya existe desde el momento en el que haya uno o dos propietarios. Viene a ser un formalismo para garantizar una buena convivencia entre la comunidad de vecinos y establecer estatutos con normas que los propietarios deben cumplir. Por lo que se recomienda su constitución.
Además, y según indica la Generalitat de Cataluña, los propietarios de los inmuebles, ya sean edificios, instalaciones o terrenos, y sus usuarios están obligados por la Ley de la propiedad horizontal a mantenerlos en perfecto estado de limpieza, salubridad y seguridad, especialmente aquellas partes visibles desde la vía pública.
¿Qué pasos seguir para constituir una comunidad de propietarios?
Establecer la escritura de división horizontal
El primer paso para esta constitución es tener una escritura de división horizontal que la da un notario y su copia se obtiene en el Registro de la Propiedad. En este documento están las características del inmueble, descripción de cada vivienda o local, las cuotas de participación de cada vecino, y de la situación exterior e interior del edificio.
Nombramiento de presidentes y otros cargos
La Generalitat de Cataluña informa que cada comunidad está representada por el presidente de la Junta de propietarios, que también está formada por el secretario y el tesorero o administrador. Son cargos temporales y rotativos entre todos los propietarios y deben establecerse si se crea esta comunidad. Se escogen mediante votación, sorteo o turno rotatorio entre todos los propietarios y propietarias.
Para esto se establece una junta constituyente donde se votan los cargos de la comunidad de propietarios, se establecen los estatutos, se autorizan las firmas, se fija la cuota de los propietarios, etc.
También es necesario proceder a la autorización de firmas y la aprobación de un presupuesto inicial. Es factible abrir una tanda de Ruegos y Preguntas en esta junta o reunión con el fin de saber la opinión de los propietarios sobre distintas cuestiones de la constitución de esta comunidad.
Un libro de actas
El Colegio de Registradores también explica que es necesario contar con un libro de actas donde queda reflejado los acuerdos e incidencias de las Juntas de Propietarios del edificio, y que deben ser legalizados ante el registro. Si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del Presidente de la Comunidad, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.
El Registro tramitará el libro de actas, pondrá nota en el mismo de los datos de la legalización y dejará constancia de ello al margen del asiento donde figura inscrito el edificio al que corresponde dicha comunidad de propietarios.
Establecer los estatutos y normas de régimen interno
Un siguiente paso es crear los estatutos o bien el conjunto de normas que deben regir la vida de la comunidad y que deben estar acorde con las normas que se engloban en la Ley de la propiedad horizontal, que recogen los derechos y obligaciones de los propietarios.
Aunque tal como establece el departamento de Vecindad y Convivencia de la Generalitat de Cataluña, estos estatutos no son obligatorios, cuando se establecen, deben estar registrados en el Registro de la Propiedad de cada comunidad y ciudad.
La Junta de propietarios establece o bien modifica el contenido de los estatutos, siempre con la unanimidad de todos los propietarios.
Mientras que las normas de régimen interno se acuerdan por la Junta de propietarios para regular los detalles de la convivencia. Un ejemplo es la utilización adecuada de los servicios zonas comunes.
A diferencia de los Estatutos, las normas de régimen interno no deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad ni necesitan la unanimidad de todos los propietarios para su aprobación.
El NIF como identificador
Además, esta comunidad necesita un NIF que debe establecerse en la Delegación de Hacienda. Es importante cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria.
Contratar un seguro
Tampoco es algo obligatorio, pero sí recomendable. Se basa en contratar un seguro para poder resguardar y cubrir aquellos daños que se produzcan en la finca.
Funcionamiento de la comunidad de propietarios
Una vez constituido, se deben establecer sus bases y funcionamiento, como las diversas reuniones que se llevarán a cabo. Encontramos dos tipos de éstas, las juntas ordinarias, que tienen lugar al menos una vez al año, y en ella se aprueban los presupuestos, entre otro. Mientas que la junta extraordinaria está referida a aquellas otras reuniones que se realizan durante el año.
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